「株式会社Best Stage」代表取締役

  新築APのデメリット

【新築APのデメリット】

①土地から購入しアパートを建築した場合、建物完成後金融機関への支払いが翌月から始まります。全室満室になっていれば良いのですが完成時期等によっては、入居率が50%を下回り「家賃収入ー銀行返済額=マイス」になり自己資金から不足分を補わなければなりません。いつになったら満室になるのかとても心配で、夜も眠れず、お仕事も手につかなくなってしまいます。

②不動産会社と相談し設定家賃を決めたが、なかなか満室にならず設定家賃を下げ、予定していた利回りが確保できなかった。

③中古APに比べ表面利回りが低い。キャッシュフローが悪いのでは?

【対処】

①に対しては、賃貸繁忙期の1月~3月を建物完成時期にもっていきます。銀行によっては建物完成後3ヶ月間は金利だけの支払いという銀行もあります。また、多少の予備費をみておくことも計算に入れておいて下さい。

②地域、建物仕様等によっては、新築プレミアム家賃という言葉もありますが、まずは、確実に満室になる家賃設定を心がけましょう。空室がでたら家賃を上げるのもひとつの考えだと思います。

*①、②に対して「ベストステージシリーズ」の新築APは、初回満室保証制度を設けています。当初設定家賃にて満室になるまで、家賃収入ー 銀行返済額=マイナスの場合は、マイナス部分全てを当社が補填いたし ます。もちろん、満室になるまでは、管理料も頂きません。
また、サブリース制度もあり5年間は設定家賃の90%をオーナー様へお支払いします。

③は確かに表面利回りは少ないですが、不動産投資というのは長期的な計算が必要になります。ひとつの物件を20年間保有した場合の総修繕費用を出してみてください。                      【新築AP】                                                            鉄骨階段塗装・・・・・・・5年に1回 7万×4回=28万                                      外部コーキング打ち変え・10年に1回 50万×2回=100万                                        (足場設置費用、破風板、軒天塗装含む)                                           設備機器・・・・・・・・20年既存                                                【中古20年AP】                                                         鉄骨階段塗装・・・・・・・5年に1回 7万×4回=28万                                      外壁塗装・・・・・・・・10年に1回 150万×2回=300万                                             (足場費用、破風板、軒天塗装含む)                                       設備機器・・・・・・・・・・・・・・100万×8世帯=800万                                   (ユニットバス、キッチンセット、配管取替え、エアコン、照明器具等)                                                  屋根吹き替え・トヨ取替え工事・・・・・30年に1回 150万   
内部造作フルリフォーム  100万×8室=800万
まだまだ、その他費用が発生する可能性もあります。
不動産投資はしっかりとした戦略をもち、計算していきましょう。

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プロフィール

HN:
つばき
年齢:
47
性別:
男性
誕生日:
1971/05/22
職業:
不動産業・建築業
趣味:
釣り
自己紹介:
椿内 学(つばきうち まなぶ)昭和46年5月22日埼玉県富士見市生まれ。現在富士見市在住。平成16年(32歳)より不動産投資を始め現在、会社、関連会社、個人を含め9棟、100世帯保有中。目標1000世帯に向けまだまだ購入し続けます!

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