【新築ＡＰのデメリット】
①土地から購入しアパートを建築した場合、建物完成後金融機関への支払いが翌月から始まります。全室満室になっていれば良いのですが完成時期等によっては、入居率が50％を下回り「家賃収入ー銀行返済額＝マイス」になり自己資金から不足分を補わなければなりません。いつになったら満室になるのかとても心配で、夜も眠れず、お仕事も手につかなくなってしまいます。
②不動産会社と相談し設定家賃を決めたが、なかなか満室にならず設定家賃を下げ、予定していた利回りが確保できなかった。
③中古ＡＰに比べ表面利回りが低い。キャッシュフローが悪いのでは？
【対処】
①に対しては、賃貸繁忙期の１月～３月を建物完成時期にもっていきます。銀行によっては建物完成後３ヶ月間は金利だけの支払いという銀行もあります。また、多少の予備費をみておくことも計算に入れておいて下さい。
②地域、建物仕様等によっては、新築プレミアム家賃という言葉もありますが、まずは、確実に満室になる家賃設定を心がけましょう。空室がでたら家賃を上げるのもひとつの考えだと思います。
＊①、②に対して「ベストステージシリーズ」の新築ＡＰは、初回満室保証制度を設けています。当初設定家賃にて満室になるまで、家賃収入ー 銀行返済額＝マイナスの場合は、マイナス部分全てを当社が補填いたし ます。もちろん、満室になるまでは、管理料も頂きません。
また、サブリース制度もあり５年間は設定家賃の９０％をオーナー様へお支払いします。
③は確かに表面利回りは少ないですが、不動産投資というのは長期的な計算が必要になります。ひとつの物件を２０年間保有した場合の総修繕費用を出してみてください。 【新築ＡＰ】 鉄骨階段塗装・・・・・・・５年に１回 ７万×４回＝２８万 外部コーキング打ち変え・１０年に１回 ５０万×２回＝１００万 （足場設置費用、破風板、軒天塗装含む） 設備機器・・・・・・・・２０年既存 【中古２０年ＡＰ】 鉄骨階段塗装・・・・・・・５年に１回 ７万×４回＝２８万 外壁塗装・・・・・・・・１０年に１回 １５０万×２回＝３００万 （足場費用、破風板、軒天塗装含む） 設備機器・・・・・・・・・・・・・・１００万×８世帯＝８００万 （ユニットバス、キッチンセット、配管取替え、エアコン、照明器具等） 屋根吹き替え・トヨ取替え工事・・・・・３０年に１回 １５０万
内部造作フルリフォーム １００万×８室＝８００万
まだまだ、その他費用が発生する可能性もあります。
不動産投資はしっかりとした戦略をもち、計算していきましょう。
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