椿内　学のブログ

Ｋ様、昨日は夜遅くまで御契約ありがとうございました。

引渡しに向けてスタッフ一同頑張りますので

何かございましたら、お気軽に声をかけて下さい！



おかげさまで、10月は8件のご契約がありました。


11月2日（水）、3日（祝日）と会社がお休みになります。

なにかございましたら、担当の携帯までご連絡お願いします！



明日は、『ヒラメ釣り』に千葉県の片貝海岸まで行ってきます。


乗る船は『ヤッホー吉栄丸』さん。

おもしろい名前ですね！　



いつも行く仲間は、明日は行けないという事で

私一人で行ってきます！


初めて乗る船なので、ちょっと緊張しますが・・・・


ＡＭ2：00に家を出てＡＭ4：00頃には現地に着いて

ＡＭ5：00出船となります。


釣れるといいのですが・・・・・・

あまり期待はしないで下さい。


ありがとうございます。

本日は、2件の仕入れ契約（1件は本日契約、決済）がありました。

仲介会社のＡさん、Ｅさんありがとうございました。



京浜東北線『西川口駅』徒歩7分の区分所有のワンルームマンション

一室を仕入れました。


こちらの物件は平成2年4月築のいわゆる『バブル時代』の物件です。


当時の販売価格は約2,400万円・・・・・・


占有面積19㎡の３点ユニットバス。


一体当時の表面利回りはいくつくらいだったのだろうか・・・


新築でバブルという事もあり、８万円くらいですかね

８万円×１２ヶ月＝年収９６万円


９６万÷２４００万円×100＝表面利回り４％

運営諸経費を差し引くと実質利回り３％くらいですね。



当時は、『キャピタルゲイン』狙いの売買も盛んだったので

いつでも売却できるという風潮だったのかもしれません。


私自身不動産業界に入ったのは、今から１６年前の２４歳のとき。

平成７年ですので、既にバブルが崩壊していました。


私も不動産投資物件を所有していますが

決して『いい事ばかり』ではありません。


もちろん、『リスク』もあります。


しっかりとした『資金計画』、『運営計画』、『出口戦略』を

いま一度考えてみましょう！


ありがとうございます。

今朝、ある出来事がありました。


会社に行こうと車に乗り込んで座席に座ったところ

なんと、『ズボンのお尻の部分』が『ビリッ』と

30ｃｍくらい破れてしまいました・・・・・


急いで家に入り、家族に見せると『大笑い』されました・・・・


以前にも（今年の夏くらい？）同じようなことがありました。


現場廻りの途中で、車に乗り込むと『ビリッ』・・・・・

急いでお店にズボンを買いに行きました。


きっと、４～５年はいてるズボンだったので

お尻の部分の生地が『擦り減っていた』のだと

自分なりに思っていますが・・・・・


やはり、ちょっと古くなったズボンは

早めに処分したほうがいいですね！


ありがとうございます。

昨日は、定休日ということもあり長男（中二）の

三者面談に行って来ました。


2：15分から約15分間でしたがとても長く感じました。

うちの長男は『ちょっとだらしない』ことが多く

やはり、先生からご指摘を受けました。


例えば、学校へ出す提出書類『ぐちゃぐちゃ』『しわだらけ』


他の子の提出書類チラッと見せていただきましたが、

『ピシッとしてる』『しわが全く無い』


いやー誰に似たのか？　　私？　　それとも妻？


しかし、一つだけ褒められたことがあります。


『部活の剣道』をしっかりやっている事です！

来週は『団体戦の県大会』があります。


選手5名、補欠2名の7名が参加します。

今現在、7名の中に入っています。


当日、試合に出れるかは微妙ですが頑張ってほしいものですね！



まっ、ひとつ褒められたので『良し』ということで。



ありがとうございます。

不動産投資物件を所有する戦略は『人それぞれ』違います。


●長期で所有するのか？

●短・中期間所有して売却するのか？

●表面利回り重視でいくのか？

●立地・利便性・近隣土地価格を重視するのか？

いろいろな、パターンがあります。



最近（震災以降）の入居者の部屋探しの傾向として

『安全性』『耐震性』を重視する方が増えております。



築20年前後で家賃の安いアパート・マンションよりも

最新の設備、セキュリティー、新耐震基準など

『住んで安心』という物件を探されています。



おかげさまで、現在建築中の『ベストステージ新築ＡＰ』の

来年3月入居開始の物件は、ほぼ予約が入り『満室御礼』状態です。


また、先日新築ＡＰが完成し、お引渡しした新築物件も

『完成後すぐに満室』となりました。


現在会社、個人を含め私は不動産投資物件を7棟所有しています。


もちろん私は地主ではないので、全て土地を含めて購入しています。


内訳は、

●新築から購入・・・３棟

●築１０年物件購入・・・１棟

●築２０年くらいの物件購入・・・３棟


出口戦略は


●新築物件は、２０年でローンを組んでいるので３５年建物をもたせて

　その後解体し、土地売却か建て替え。

　現在キャシュフローはあまりよくありませんが支払いが完了したら

　キャシュフローは大幅に改善されます。

●築１０年物件は鉄骨で２０年ローンを組みました。

これもキャシュフローはあまり良くありません。

しかし、駅歩４分と好立地。オートロックを付けました。

　空室がでてもすぐに埋まります。

●築２０年の物件は全て木造や軽量鉄骨造。高利回りですが

１０年～１５年でローンを組みましたのでキャッシュフローはあまり良くありません。

土地値で購入したので、返済後は更地にして売却か、建て替えを考えています。



最近感じるのは、中古物件（築２０年くらいの高利回り物件）

のローン付けが難しくなってきています。


ということは、購入希望者の『需要』が減り売りたくても『売りづらい』という

状況になります。


だから、『しっかりとした出口戦略』が必要になります。

高利回りだけで物件を購入してはいけません。


（総収入額＋売却価格）ー（かかった費用・経費＋仕入原価）＝利益

築年数が古い物件は新築物件よりも、維持費が大幅にかかります。

また、入居者を斡旋する時に敷0、礼0、広告料２ヶ月？など

経費がかかります。

減価償却費も少なくなってきます。



築１０年以内の物件は、まだまだ『需要』があります。

銀行が融資するからです。


新築物件を購入し、１０年後売却というのも良いかもしれませんね。


ありがとうございｍす。