不動産投資物件を所有する戦略は『人それぞれ』違います。
●長期で所有するのか？
●短・中期間所有して売却するのか？
●表面利回り重視でいくのか？
●立地・利便性・近隣土地価格を重視するのか？
いろいろな、パターンがあります。
最近（震災以降）の
入居者の部屋探しの傾向として
『安全性』『耐震性』を重視する方が増えております。
築20年前後で家賃の安いアパート・マンションよりも
最新の設備、セキュリティー、新耐震基準など
『住んで安心』という物件を探されています。
おかげさまで、現在建築中の『ベストステージ新築ＡＰ』の
来年3月入居開始の物件は、ほぼ予約が入り『満室御礼』状態です。
また、先日新築ＡＰが完成し、お引渡しした新築物件も
『完成後すぐに満室』となりました。
現在会社、個人を含め私は
不動産投資物件を7棟所有しています。
もちろん私は地主ではないので、全て土地を含めて購入しています。
内訳は、
●新築から購入・・・３棟
●築１０年物件購入・・・１棟
●築２０年くらいの物件購入・・・３棟
出口戦略は
●新築物件は、２０年でローンを組んでいるので３５年建物をもたせて
その後解体し、土地売却か建て替え。
現在キャシュフローはあまりよくありませんが支払いが完了したら
キャシュフローは大幅に改善されます。
●築１０年物件は鉄骨で２０年ローンを組みました。
これもキャシュフローはあまり良くありません。
しかし、駅歩４分と好立地。オートロックを付けました。
空室がでてもすぐに埋まります。
●築２０年の物件は全て木造や軽量鉄骨造。高利回りですが
１０年～１５年でローンを組みましたのでキャッシュフローはあまり良くありません。
土地値で購入したので、返済後は更地にして売却か、建て替えを考えています。
最近感じるのは、
中古物件（築２０年くらいの高利回り物件）
のローン付けが難しくなってきています。ということは、購入希望者の『需要』が減り売りたくても『売りづらい』という
状況になります。
だから、『
しっかりとした出口戦略』が必要になります。
高利回りだけで物件を購入してはいけません。（総収入額＋売却価格）ー（かかった費用・経費＋仕入原価）＝利益築年数が古い物件は新築物件よりも、維持費が大幅にかかります。
また、入居者を斡旋する時に敷0、礼0、広告料２ヶ月？など
経費がかかります。
減価償却費も少なくなってきます。
築１０年以内の物件は、まだまだ『需要』があります。銀行が融資するからです。
新築物件を購入し、１０年後売却というのも良いかもしれませんね。
ありがとうございｍす。
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