椿内　学のブログ

これから『牛込柳町』まで物件調査に行きます。



どこの駅かわかりますか？


私もわかりませんでした・・・・・・


新宿区　都営大江戸線　東新宿より2駅。


今回は、鉄骨造の中古共同住宅（1棟）です。


内容はまた後日。


急いで出なければ・・・・・・


ありがとうございます。

来週、弊社保有物件として土地の仕入れ

契約があります。


こちらの物件は、土地から購入し『Ｂｅｓｔ　Ｓｔａｇｅ　新築ＡＰ』

1Ｋ×14世帯の木造アパートを企画しております。


基本的には、自社保有物件としローン完済までの長期で

所有するつもりです。


東武東上線鶴瀬駅徒歩4分という場所なので

満室間違いなしです。


表面利回りは、9％ちょっととあまり良くありませんが

立地、環境等を考慮した結果購入を決めました。


ちなみに、フルローン25年返済の

5年固定金利1.5％で銀行さんと話しております。


ほぼ、いけそうですね。


投資家の皆様、何かありましたらお気軽に

声を掛けて下さい。


不動産投資のプロとして無料で相談にのります。


ありがとうございます。

弊社の関連会社で資産管理を専門にしている

『有限会社アイリス』の決算が出揃いました。


アイリスというのは、現在収益物件を3棟所有しています。

①新築で購入し現在築3年の鉄骨店舗ＭＳ（13戸）

②築5年で購入し現在築10年の鉄骨店舗ＭＳ（7戸）

③築22年で3年前購入した木造ＡＰ（10戸）

　　　　　　　　　　　合計30室


主な売上げは賃貸（家賃）収入です。

売上高（賃貸収入）　　　　　　　　　　　　　2273万円

販売管理費（減価償却費438万含む）　　1012万

支払利息　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　309万

経常利益（税引き前）　　　　　　　　　　　　952万円


年間入居率は98％以上を維持しています。


3棟共ほぼフルローンで購入しました。


経常利益はそこそこ出ていますが、はっきり言って

『キャシュフロー』は少々マイナス。


手元に残る現金はほとんどありません。


返済期間を短く取っているからです。


銀行へ返済する『返済元本』は

減価償却費＋税引き後利益の中から返済されます。


年間返済元本額約1100万円。


一応販売管理費の中で、役員報酬を取っているので

その一部を返済元本に当てています。


普通の不動産投資でしたら、いかに

『キャシュフロー』を残せるかを目指します。


しかし、私の戦略は違います。


中古で購入したアパートは、あと７年くらいで返済が

終わります。


古い建物を購入したので、ほとんど『家賃下落』がありません。


７年後は『キャシュフロー』が劇的に良くなります。

もちろん、修繕費等もかかりますが。


私は今４１歳なので不動産賃貸経営に対しての
役員報酬は当てにしていません。


６０歳過ぎから取れればと考えています。


役員報酬は取っている形ですが、

キャシュフローがマイナスなので

実際は会社へ貸付金としています。


不動産投資というのは、人それぞれ戦略が違います。

興味がある方は、無料でご相談にのります！

ありがとうございます。

本日、入居申込みが入り弊社で賃貸管理している物件が

『全室満室』となりました。


弊社の管理物件は現在『100％の入居率』となりました。


オーナーの皆様、おめでとうございます！


自分で言うのもなんですが、この数字はかなり凄い事だと思います。


スタッフの皆様、よく頑張りました！


空室でお悩みのオーナー様、無料で相談にのりますので

何かありましたら、お声を掛けて下さい！


ありがとうございます。

昨日は店長と賃貸仲介専門会社のスタッフの方々と懇親会をしました。

総勢7名で弊社事務所隣のhttp://www.yagyunoshou.com/にて行いました。


以前のブログでも書いたとおり、弊社の『Ｂｅｓｔ　Ｓｔａｇｅ　新築ＡＰ』の

入居者様を客付けしている業者さんです。


皆さんパワフルですね！うちの店長も負けてはいませんでしたが。


いろいろとお話をしましたが、弊社の新築ＡＰは客付けしやすいという事でした。


家賃設定や建物仕様等もお客様を案内する時に自信を持って薦められるという事です。


地方から初めて来られる学生さんがメインなので、親御さんとしては

『安心・安全』な物件に子供達を入居させたいと思うのが親心です。


オートロック・防犯カメラ・防犯ライト・1階シャッター雨戸・カラーモニターホンなど

標準で付いています。


このような設備が入居者様をひきつける魅力だと思います。


昨日は本当に楽しかったですね！またよろしくお願いします。


ありがとうございます。